Retirar mais de uma hipoteca afeta o patrimônio da sua casa.
Os proprietários podem aumentar o patrimônio pagando seu saldo de hipoteca ou esperando que sua propriedade aumente. O montante que você deve em sua hipoteca em comparação com o valor de mercado de sua casa é conhecido como o rácio de empréstimo-valor. Quanto maior o seu índice de LTV, menos equidade você tem. Por sua vez, um LTV baixo permite obter os melhores termos de empréstimo em um refinanciamento. Um proprietário pode também precisar calcular um empréstimo-valor combinado, ou CLTV, o que significa que você tem mais de um empréstimo em sua propriedade.
Empréstimo Combinado ao Valor
Um CLTV indica financiamento secundário, como linhas de crédito de home equity (HELOCs), home equity empréstimos ou segundas hipotecas, existe em uma propriedade. Quando dois empréstimos são usados para comprar uma casa, o endividamento é referido em termos de um CLTV. Um CLTV também ocorre quando um proprietário toma um empréstimo ou linha de crédito adicional contra o valor de sua casa, antes de pagar seu empréstimo primário ou primeira hipoteca.
Cálculo
Você pode calcular seu CLTV adicionando seus saldos de empréstimos e dividindo a soma pelo valor da sua casa. Por exemplo, suponha que um mutuário deva US $ 90.000 em sua primeira hipoteca e US $ 10.000 em um HELOC para um total de US $ 100.000. Se o valor de mercado atual da casa é de $ 180.000, a mediana nacional em 2012 de acordo com a Bloomberg, a hipoteca CLTV é de 56%.
Possibilidades
Em geral, um LTV de 80% ou mais é considerado na extremidade superior do faixa de risco do ponto de vista do credor. Em tais empréstimos, os credores exigem que o mutuário pague pelo seguro de hipotecas privadas - um prêmio adicional que protege o credor contra a inadimplência. Para evitar o seguro de hipotecas privadas, você pode obter dois empréstimos: um para 80% do valor da casa e outro para 20% do valor, para um CLTV de 100%. Embora o financiamento de alto CLTV tenha se tornado escasso após a crise hipotecária de 2007, os mutuários ainda podem obter programas de assistência para pagamento destinados a tomadores de renda baixa a moderada.
Considerações
Proprietários tomam emprestado contra sua propriedade para pagar alta dívida de juros ou explorar o patrimônio de sua casa. Os HELOCs e outros financiamentos secundários podem fazer sentido se o novo empréstimo tiver uma taxa de juros menor do que a das dívidas que serão pagas com o novo empréstimo. Embora a contratação de um empréstimo secundário possa reduzir seu pagamento mensal imediato, as dívidas de home equity podem custar-lhe mais a longo prazo, porque têm prazos de reembolso de 10 anos ou mais. Além disso, ter um CLTV maior pode tornar mais difícil para você vender ou refinanciar sua casa. É importante considerar os efeitos do financiamento secundário antes de contratar um novo empréstimo.
