Contrato de compra e venda de imóveis
Se você é um homebuyer ou vendedor de primeira viagem, provavelmente não está familiarizado com um contrato de compra de imóveis. Uma vez que um comprador tenha sua oferta aceita por um vendedor, o agente imobiliário do comprador apresenta o contrato de compra da casa. Independentemente do fim da venda, é imperativo que você entenda todos os aspectos deste documento. Se você tiver dúvidas, peça esclarecimentos ao seu advogado ou agente imobiliário. Para sua proteção, um vendedor deve sempre pedir a um advogado que revise o contrato.
Contrato de venda de imóveis
Embora os itens em um contrato de venda de imóveis possam variar de acordo com o estado, há certos elementos presentes em cada acordo. Primeiro, incluirá o preço que o comprador concordou em pagar, o que o vendedor aceitou. Tenha em mente que esse valor não é definitivo, pois os problemas no final da linha podem afetar o preço antes da data de encerramento. Por exemplo, se a avaliação não for tão alta quanto o preço de compra, o credor do comprador não aprovará a hipoteca. A menos que a residência seja única e, portanto, não haja comparáveis reais que o avaliador utilize para determinar o valor da casa, o vendedor está em uma situação difícil. Se o vendedor não negociar com o comprador e baixar o preço, o vendedor se arriscará não apenas a perder essa venda, mas também a venda futura da propriedade.
O contrato de compra e venda inclui a quantia de dinheiro que o comprador deve depositar com um terceiro, como a empresa do título, dentro de alguns dias após a assinatura do contrato. Um bom dinheiro mostra que o comprador é sério e o valor é geralmente entre 1 e 2 por cento do preço de compra acordado. O cheque não é descontado até o fechamento, e a data de fechamento também é listada no contrato. Circunstâncias, no entanto, podem causar essa data para alterar. O contrato incluirá informações de seguro de título, porque o vendedor deve fornecer um título claro para a propriedade para que a venda prossiga.
Contingências do contrato de venda de imóveis
Todos os contratos de compra de casas conterão contingências. Tais contingências podem proteger o comprador, porque se ele desistir de uma venda por uma razão não incluída entre as contingências, ele corre o risco de perder seu depósito em dinheiro. Contingências comuns incluem aprovação de hipoteca, uma inspeção residencial e uma avaliação em casa. O comprador também deve incluir se ele precisa de um tipo específico de empréstimo hipotecário, como os empréstimos de baixo adiantamento oferecidos pela FHA ou um limite para uma taxa de juros hipotecária. Presumivelmente, os compradores fizeram sua lição de casa antes de fazer uma oferta em uma casa e ter alguma idéia sobre financiamento, sabendo que podem pagar um empréstimo a uma determinada taxa de juros, mas não acima dessa quantia.
O comprador também pode querer incluir uma contingência que ele deve vender sua casa atual antes de comprar o novo. Em um mercado quente, essa é uma contingência com a qual muitos vendedores prefeririam não ter de lidar, portanto, um comprador que concorda em comprar uma casa sem essa exigência tem uma vantagem competitiva. Se um comprador quiser tal contingência, isso pode significar que o vendedor potencialmente espera meses antes que ela, por sua vez, possa sair de casa. Uma maneira de o vendedor evitar essa armadilha é incluir uma contingência em que a casa fica no mercado e, se ela receber outra oferta, ela poderá aceitá-la, a menos que o primeiro comprador renuncie à contingência. Em vez de arriscar perder a casa, é aconselhável que tal contingência de comprador seja limitada a um a dois meses.
O comprador que é mais atraente para um vendedor é aquele que pode pagar em dinheiro pela casa. Isso significa que uma contingência de hipoteca não é necessária. Outras contingências podem incluir o recebimento de um bom relatório do inspetor doméstico. Se o inspetor doméstico descobrir, por exemplo, que o teto está em mau estado ou que o sistema séptico precisa ser substituído, o comprador pode então se afastar do negócio ou negociar um preço menor com o vendedor para substituir o telhado ou o sistema séptico.
Quem paga pelo que
O contrato de compra de imóveis deve indicar exatamente quem está pagando pelo que se refere ao fechamento de custos. Existem muitas taxas associadas aos custos de fechamento, e quem geralmente paga pelo que pode variar de acordo com a região. Isso não significa que alguma negociação não seja possível, especialmente no mercado de um comprador. Se o vendedor quiser garantir que a transação seja concluída em um mercado lento, ele pode estar mais disposto a concordar em pagar certos custos, como taxas de pesquisa ou seguro de propriedade. Se o vendedor concordar em ajudar o comprador com despesas específicas, isso está incluído no contrato de compra do imóvel. O valor é incluído como uma porcentagem do preço da casa, geralmente 3 por cento ou o valor exato em dólar.
Eletrodomésticos e luminárias
Um contrato de venda de imóveis é um contrato por escrito, e mesmo se um vendedor disser a um comprador que algo está incluído na venda, se não estiver no contrato, não há uma maneira legal de aplicá-lo. Nunca assuma que algo está incluído na casa. Mesmo que o seu estado determine que uma habitação deve incluir um fogão no momento da venda, isso não significa automaticamente que a nova gama da Viking se mantenha na casa. É crucial que ambas as partes concordem sobre quais eletrodomésticos e utensílios estão ficando com a casa e quais não estão. Talvez você tenha se apaixonado pelo lindo lustre de cristal na sala de jantar. Talvez o vendedor pretenda levá-lo consigo, mas é possível negociar um preço separado para o item. A última coisa que qualquer uma das partes quer que aconteça é um desacordo pouco antes do fechamento porque os compradores fizeram uma análise final e algo que eles pensaram que estava incluído na compra já se foi.
Data de encerramento e data de posse
Enquanto a data de encerramento, também conhecida como a data de liquidação, está incluída no contrato, em muitos casos, concordar com uma data de posse diferente da data de fechamento pode fechar uma transação com o vendedor. Assim como o comprador pode precisar vender sua casa atual para comprar este, o vendedor também pode precisar do dinheiro dessa venda para comprar sua nova morada. Pode levar algum tempo adicional ao vendedor para encontrar uma nova residência, mas se ela puder alugar sua antiga casa por um ou dois meses do novo proprietário, isso poderá facilitar sua vida. Se a casa à venda já estiver vazia, o proprietário poderá permitir que o comprador se mude antes da data de encerramento, concordando em pagar o aluguel até o momento da compra.
Contrato de Compra Red Flags
Leia atentamente o contrato antes de assinar e fique atento a potenciais bandeiras vermelhas. Quanto mais personalizado for o contrato, mais provável é que haja uma cláusula que possa atrapalhar o comprador ou o vendedor. Você também quer ter certeza de que o contrato inclui prazos realistas. Se o comprador precisar obter financiamento, o período de caução 45, que é o tempo entre a assinatura do contrato e o fechamento, provavelmente é muito curto. Pelo menos 60 dias é uma alternativa melhor.
