Valores de mercado justos são geralmente estimativas.
Muitas partes do mundo imobiliário se baseiam no conceito de "valor justo de mercado". Quando um avaliador determina o valor de sua propriedade para impostos imobiliários, ele freqüentemente inicia o processo identificando o valor justo de mercado. As avaliações tentam estimar os valores justos de mercado, e os credores as usam para decidir o que emprestar. Quando você vende imóveis, normalmente deseja obter pelo menos um valor de mercado justo e, quando você os compra, normalmente não quer pagar mais do que o valor justo de mercado.
Definindo Valor Justo de Mercado
O valor de mercado justo de uma propriedade é o preço que um comprador que poderia comprar a propriedade pagaria pela propriedade, supondo que ela fosse oferecida para venda em um mercado aberto. Como os mercados mudam, a determinação do valor justo de mercado é precisa apenas para um ponto específico no tempo. É também apenas uma estimativa, pois a única maneira de ter certeza de que o valor de mercado de qualquer coisa é justo é vendê-lo.
Problemas com o valor justo de mercado
Estimar o valor justo de mercado para um galão de gasolina normal sem chumbo é fácil - é o preço que as pessoas pagam em uma determinada área. Se duas estações estiverem vendendo gás a $ 3.35 e uma terceira estiver com $ 4.00 e não tiver clientes, o valor justo de mercado é $ 3.35. Como um galão de gasolina é o mesmo que qualquer outro, é fácil extrapolar que o preço de US $ 3.35 também se aplica ao gás que ainda não foi vendido.
O mercado imobiliário é diferente. Mesmo tendo duas casas essencialmente idênticas sentadas lado a lado em lotes de tamanho idêntico, há uma boa chance de haver diferenças na maneira como elas foram mantidas ou decoradas no interior. O sol pode atingi-los de maneira diferente, tornando-os mais ou menos caros para resfriar ou aquecer ou afetar o sucesso dos proprietários cultivando frutas ou legumes. Além disso, é improvável que as duas casas fossem vendidas no mesmo dia. Com isso em mente, os valores justos de mercado são geralmente opiniões baseadas no ajuste de dados de outras transações.
Criando Valor Justo de Mercado
Dada uma casa com 2,000 pés quadrados de espaço e avaliada em $ 200,000 e outra com 1,900 pés quadrados de espaço no chão e avaliada em $ 190,000, você poderia ajustar os dois valores em um valor de mercado justo de $ 195,000 para um 1,950-square- casa do pé que também era essencialmente idêntica. A maioria dos valores justos de mercado é derivada usando um processo como este. Avaliadores, avaliadores ou agentes imobiliários analisam os dados de vendas atuais e ajustam o que eles vêem para estimar o valor de outra propriedade.
Os avaliadores usam um processo chamado análise de vendas pareada para fazer esses ajustes. Nesse processo, eles tomam duas casas aparentemente idênticas, mas com uma diferença - por exemplo, a presença de uma lareira em apenas uma delas. Eles então assumem que a diferença no preço corresponde ao valor do recurso adicionado. Quando fazem isso em análises suficientes, obtêm os dados necessários para calcular os valores.
Ajustando Valores Avaliados por Impostos
Os avaliadores de impostos também ajustam os valores justos de mercado para chegar a valores tributáveis para impostos sobre a propriedade. Os métodos que eles usam são geralmente definidos por lei estadual. Alguns estados usam apenas uma porcentagem fixa do valor de mercado justo da propriedade para os impostos. Outros podem tirar dinheiro do topo para certas isenções. Em outros estados, mudanças no valor justo de mercado são usadas para reduzir o valor de uma propriedade, mas quaisquer aumentos estão vinculados a uma porcentagem fixa ou variável em relação ao ano anterior.
