Negocie um pequeno pagamento de uma segunda hipoteca quando os valores das casas estiverem em baixa.
Segunda hipoteca os credores não gostam de executar hipotecas imobiliárias quase tanto quanto não gostam de aprovar recompensas menores do que o saldo total. No entanto, se você fizer com que seu credor perceba que está fazendo a melhor oferta possível, ele poderá concordar relutantemente com sua proposta. Uma negociação bem-sucedida geralmente depende de pelo menos dois fatores principais: o valor de sua primeira hipoteca e o valor justo de mercado de sua casa. Enquanto você não precisa ter uma inadimplência de primeira ou segunda hipoteca para pedir uma quantia pequena, sem essa inadimplência, raramente obterá um "sim". A menos que as taxas de juros tenham subido desde que você conseguiu sua segunda hipoteca, não há razão para aceitar menos do que o pagamento total de um empréstimo atualizado.
Saldo do Primeiro Empréstimo Hipotecário
Um segundo credor hipotecário que deseja excluir sua propriedade deve pagar a primeira hipoteca. Se o saldo da primeira hipoteca for grande, os credores das hipotecas secundárias devem desembolsar mais dinheiro para eliminar a primeira garantia, a fim de passar para uma posição "sênior". Eles podem ou não ter o desejo ou a capacidade de amarrar grandes quantias de dinheiro durante meses enquanto aguardam o término do processo de execução e a venda da propriedade para reembolsá-los. Portanto, se o seu primeiro saldo de empréstimo hipotecário for alto, você poderá ter uma melhor chance de negociar um pequeno pagamento total.
Valor justo de mercado (FMV)
O FMV de sua propriedade, combinado com o tamanho do primeiro empréstimo hipotecário, desempenha um papel igualmente importante. Um credor hipotecário segunda examinará os saldos totais de empréstimos em dívida contra o FMV de sua propriedade. O credor também irá estimar o valor de "venda ao fogo" do seu imóvel. Se for encerrado, após o pagamento da primeira hipoteca, será necessário vender a sua antiga propriedade para recuperar seu investimento. Normalmente, apenas as pessoas que procuram pechinchas (vendas de fogo) são potenciais compradores. Por exemplo, se o rácio entre o empréstimo e o valor (saldos de empréstimos divididos pelo valor da venda a fogo) for inferior a cerca de 80 por cento, o credor pode escolher encerrar. Quando o rácio entre o empréstimo e o valor excede esse percentual, como em mercados em baixa, os credores podem negociar um pequeno pagamento único para gerar alguma recuperação do saldo do empréstimo.
Técnicas de Negociação
Explique que você não pode fazer pagamentos em sua segunda hipoteca. Esteja preparado, com documentação, para verificar sua reivindicação de renda insuficiente. Se sua relação empréstimo-valor combinado para primeira e segunda hipotecas for alta - 80% a 100% - lembre ao segundo credor hipotecário que ele não recuperará nada se declarar falência ou se excluir, já que a casa não tem suficiente valor atual. Concordar em aceitar um pequeno pagamento fixo irá gerar alguma recuperação do saldo do empréstimo para o credor versus nenhum. Educadamente, mas com firmeza, apresente seu argumento quantas vezes forem necessárias para chamar a atenção do credor.
Ofertas de liquidação
Quando o mercado imobiliário está em baixa, muitas vezes você pode oferecer um pagamento único equivalente a apenas 10 a 20 centavos. centavos por dólar, de acordo com o Pauley Law Group, PLLC. Seu credor não aceitará imediatamente essa recompensa "curta". No entanto, se você apresentou suas circunstâncias adequadamente, pode concordar relutantemente com sua proposta. Durante a negociação, seja claro, específico e factual com sua apresentação. Se você convencer o credor de que sua pequena oferta global é o melhor resultado provável, poderá aceitar o seu negócio. Por exemplo, oferecer US $ 20.000 em um saldo de segunda hipoteca de US $ 100.000, poupando custos de dinheiro e tempo apenas para receber zero dólares, é uma opção atraente que pode não ser capaz de ignorar.
