As empresas de investimento imobiliário (REIT) devem focar suas operações comerciais em um ou mais setores do setor imobiliário. Portanto, se um título emitido pelo governo estiver relacionado a imóveis, o título seria elegível para ser uma holding da REIT. De fato, algumas empresas da REIT se especializam na propriedade desse tipo de segurança apoiada pelo governo.
Títulos hipotecários garantidos
Um título garantido por hipoteca (MBS) é um título lastreado por um conjunto de hipotecas residenciais. Os pagamentos de juros e principal para um MBS são derivados dos fluxos de caixa à medida que os proprietários de imóveis efetuam seus pagamentos de casa nas hipotecas mantidas no pool. Os MBSs da Agência são títulos hipotecários lastreados ou garantidos por uma agência do governo dos EUA ou entidade patrocinada pelo governo (GSE). Os títulos hipotecários da agência - apoiados por Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac - constituem uma grande parte do mercado de MBS. Os títulos hipotecários da agência são um tipo de garantia da dívida do governo dos EUA.
REITs de hipoteca
Um setor dedicado de empresas REIT é especializado na propriedade de títulos garantidos por hipotecas. Os títulos hipotecários são amplamente divididos em duas categorias: MBSs de agências apoiadas pelo governo e MBSs não pertencentes à agência. As estratégias utilizadas pelas diferentes empresas de crédito imobiliário REIT incluem especialização em um ou outro tipo de MBS ou balanceamento entre os dois. Qualquer REIT classificado como uma hipoteca REIT deterá pelo menos uma parte da carteira de investimentos em MBSs da agência.
Investimentos de alto rendimento
Os REITs hipotecários que possuem MBSs com apoio próprio de agências estão entre os investimentos em ações de maior rendimento. Os rendimentos de dividendos dessas ações REIT podem estar bem acima de 10 por cento. A estratégia REIT da hipoteca é alavancar (usando dinheiro emprestado) as taxas de juros garantidas pagas por uma carteira de títulos hipotecários de agências governamentais, produzindo um alto retorno sobre o patrimônio investido nos títulos hipotecários. O nível de alavancagem pode chegar a sete a oito vezes o montante de dinheiro dos investidores realmente usado para comprar títulos hipotecários.
Regras de classificação de REIT
Para permanecer classificada como um REIT para fins fiscais, uma empresa deve permanecer em conformidade com dois critérios principais. Primeiro, a empresa deve obter pelo menos 75 por cento de sua renda de fontes imobiliárias. Possuir títulos garantidos por hipotecas garantidos pelo governo atende a esse requisito. Segundo, um REIT deve pagar pelo menos 90 por cento do lucro líquido aos investidores como dividendos. Como resultado, muitas ações da REIT pagam rendimentos de dividendos acima da média, e as ações de REIT da hipoteca geralmente pagam os rendimentos mais altos de todos os tipos de REIT.
