Refinanciar uma primeira e segunda hipoteca pode ser um pouco mais fácil quando ambos os empréstimos vêm do mesmo credor. Quando você está lidando com dois credores diferentes - e se você não está refinanciando em um novo empréstimo que paga ambos os empréstimos - os credores têm agendas conflitantes: ambos querem ser pagos primeiro no caso de uma execução hipotecária. .
Antiguidade
O dinheiro de uma venda de encerramento paga suas dívidas em ordem de antiguidade. Com algumas exceções - ônus de imposto sobre a propriedade são pagos antes de todos - seu primeiro credor hipotecário é o primeiro a recolher. Com um refi, você normalmente paga a hipoteca e tira uma nova. O problema é que, a menos que você tome certas medidas, esse novo empréstimo seria considerado "júnior" para sua segunda hipoteca. Nenhum credor irá refinanciar seu empréstimo, a menos que o titular da segunda hipoteca concorde em permanecer na posição júnior.
Soluções
Se você tem dinheiro para pagar sua segunda hipoteca antes de refinanciar, isso resolve o problema. Se não, você pode olhar refinanciamento com uma hipoteca, o que vai pagar os dois empréstimos. Uma terceira opção é simplesmente pedir ao credor de segunda hipoteca para "sub-rogar" o empréstimo, assumindo a posição júnior novamente. Isso faz sentido, porque o credor júnior não está pior do que antes - e, de fato, se o refinanciamento reduzir seus pagamentos mensais, é menos provável que você não receba nenhum empréstimo -, mas alguns credores de hipotecas secundárias podem ficar retraídos em esperanças. de um pagamento.
Embaixo da agua
Se você tem uma casa subaquática, onde a hipoteca vale mais do que a propriedade, é ainda mais difícil conseguir um refi. Seu credor de segunda hipoteca não é susceptível de sub-rogar se ele sabe que o encerramento não cobre a primeira hipoteca. Uma solução é a iniciativa federal Making Home Affordable, que oferece incentivos aos credores para refinanciar casas subaquáticas, mas expira no final da 2013. A Federal Housing Administration tem um programa para hipotecas não-FHA que podem permitir que você refinancie se sua hipoteca for 115 por cento do valor de sua casa, ou menos.
Considerações
Se o refinanciamento para pagar ambos os empréstimos for uma opção, faça alguns números primeiro. Refis vêm com custos de fechamento apenas como a hipoteca original. Você não vê os benefícios do refinanciamento até o ponto de equilíbrio - o ponto em que a poupança mensal paga esses custos. Sente-se e descubra o ponto de equilíbrio para o seu empréstimo e pergunte-se se você estará na casa tempo suficiente para ver o dia chegar. Caso contrário, o refinanciamento será uma perda líquida.
