Quando você vende uma propriedade com lucro, o IRS exige que você pague alguns impostos.
O Internal Revenue Service cobra dois tipos de impostos na venda de uma casa alugada. As vendas acima do seu preço de compra original, além de melhorias feitas na propriedade, estão sujeitas a impostos sobre ganhos de capital. A parte do seu preço de venda que está acima da sua base depreciada, mas abaixo do preço de compra original, está sujeita a imposto de recaptura de depreciação. Você pode, no entanto, ser capaz de adiar o pagamento de impostos comprando mais propriedades de investimento com o dinheiro da venda.
Calculando seu ganho
Antes de calcular seu imposto, você precisa calcular seus ganhos. Para começar, você precisará encontrar o que o IRS chama de sua "base de custo ajustada". Para calcular sua base de custo ajustada, comece com sua base de custo, que é o preço de compra da propriedade mais os custos de fechamento e ajuste-a adicionando o que você gastou em melhorias na propriedade. Por exemplo, se você pagou US $ 3.000 em custos de fechamento para comprar uma casa de US $ 125.000 e colocar uma cobertura de US $ 8.000, sua base de custo ajustado seria US $ 136.000. Você também precisará calcular sua base de venda, que é seu preço de venda menos quaisquer custos de fechamento ou comissões. Por exemplo, se você vendeu a casa por US $ 200.000 e pagou US $ 12.000 em comissões e US $ 5.000 em custos de fechamento, sua base de venda seria de US $ 183.000. Para encontrar seu ganho, subtraia sua base de custo ajustada da sua base de venda. Nesse caso, seu ganho seria de US $ 47.000.
Impostos sobre Ganhos de Capital
O IRS cobra impostos sobre ganhos de capital sobre todo o ganho quando você vende uma casa alugada. Se você mantiver a propriedade por menos de um ano, os ganhos de capital serão tributados como renda regular, de modo que você pagará impostos à sua taxa marginal. Propriedades mantidas por mais de um ano são tributadas como ganhos de capital de longo prazo. A taxa de imposto sobre ganhos de longo prazo varia de acordo com sua renda. Para o ano fiscal de 2013, se você ganhar US $ 450.000 ou menos se for casado, ou US $ 400.000 ou menos, se registrar como ganhos únicos e de longo prazo, os impostos federais serão de 15%. Se seus ganhos estiverem acima desse limite, a taxa de ganhos de longo prazo será de 20%. Além do imposto sobre ganhos de capital, você também terá que pagar uma sobretaxa de Medicare de 3,8% sobre a renda do investimento, como ganhos de capital, que é superior a US $ 200.000 por ano se você for solteiro ou US $ 250.000 por ano se for casado e apresentar um pedido em conjunto.
Recolher os impostos
O IRS também cobra impostos pela depreciação que você reivindicou quando sua propriedade vende por mais do que a base depreciada. Para calcular sua base depreciada, subtraia toda a depreciação que você cancelou enquanto você possuía a propriedade da base de custo ajustada. Se você vendeu por mais do que sua base de custo ajustada, toda a depreciação acumulada é tributável. Se você vendeu por menos do que sua base de custo ajustado, mas mais do que sua base depreciada, a diferença entre os dois seria tributável. Em ambos os casos, a taxa de imposto sobre a recaptura da depreciação é de 25%. Porque é um tipo de ganho de capital, também estaria sujeito ao imposto de recaptura do Medicare se você tiver que pagar também.
1031 Trocas
Se você reinvestir seus lucros em outra propriedade alugada, você pode configurar a transação como uma troca com imposto diferido. Quando você faz isso, sua nova propriedade acaba com a mesma base de custo que a propriedade antiga, mas você não precisa pagar ganhos de capital ou recapturar impostos. Para definir sua transação como uma troca com imposto diferido, algumas vezes chamada de troca 1031 ou troca Starker, o IRS exige que você contrate um terceiro para manter o dinheiro entre quando você vende e quando você compra, e para cumprir prazos rigorosos. Se você está pensando em fazer isso, seu contador pode ajudá-lo a começar.
