Foreclosure é um risco real se você não se manter atualizado com seus impostos sobre a propriedade. A única questão torna-se exatamente quem pode encerrar em você e quanto tempo levará. Isso varia dependendo da lei estadual, e o tempo que você tem para salvar a situação também pode mudar de estado para estado. A boa notícia é que o encerramento é tipicamente um último recurso por sua autoridade fiscal municipal ou municipal. Eles querem seus impostos, não sua propriedade.
Certificados fiscais
Muitos estados não encerram sua propriedade. Eles vendem o direito de excluir os investidores. Se você não pagar seus impostos de propriedade dentro de um período de tempo estabelecido pelas leis do seu estado, a autoridade tributária - geralmente seu governo local ou municipal - realizará um leilão e dará aos licitantes o direito de comprar um certificado de garantia fiscal para sua propriedade. O certificado é apenas uma garantia - ele não transfere a propriedade do seu imóvel. Em troca do penhor, o licitante vencedor paga seus impostos de propriedade. Este penhor normalmente tem prioridade sobre todos os outros, incluindo sua primeira ou segunda hipoteca.
O próximo passo
Se o seu estado permitir a venda de certificados de garantia de impostos atrasados, você normalmente terá um período de tempo após a venda do certificado - aproximadamente um a três anos - para resgatar o penhor. Isso envolve compensar o licitante vencedor pelos impostos que pagou, mais os juros estabelecidos pelas leis do seu estado. Se o período de resgate expirar e você não fizer nada, o licitante vencedor tem o direito de iniciar uma ação de execução hipotecária contra você para tomar posse de sua propriedade. Algumas autoridades fiscais, como alguns condados em Ohio, permitem planos de pagamento se você agir com rapidez suficiente para não ter que pagar a quantia total de uma só vez.
Foreclosures da autoridade fiscal
Alguns estados ignorar a fase de certificado de garantia de imposto do processo de encerramento. Por exemplo, a lei de Washington permite que a autoridade fiscal encerre sua própria casa se você não pagar seus impostos de propriedade por três anos. Isso também acontece por meio de um leilão, mas o licitante vencedor realmente recebe uma escritura em sua propriedade, não apenas uma penhor que o obriga a passar por outra etapa se quiser encerrar. Estados como New Hampshire pular mesmo este passo. Se você não pagar seus impostos de propriedade por meses 18, a autoridade fiscal poderá transferir sua propriedade para o município.
Efeito nas hipotecas
A menos que você possua sua casa imediatamente, você tem um credor hipotecário que não quer ver nada disso acontecer. Se você perder sua propriedade para o encerramento, o credor está fora do dinheiro que lhe deu para comprar sua propriedade, porque privilégios fiscais têm precedência sobre penhor dos credores. Em estados de certificado de garantia de imposto, a ação de encerramento extingue hipotecas. Nos estados que procedem diretamente ao encerramento, a mesma coisa ocorre. A maioria dos credores hipotecários exige que você faça pagamentos judiciais com eles para prover seus impostos exatamente por esse motivo - eles querem ter certeza de que a autoridade fiscal está recebendo seu dinheiro. Os estados do certificado de garantia de imposto permitem que o credor hipotecário lance no penhor para evitar que alguém o execute, ou para resgatar o próprio certificado durante o período de resgate. Você ainda deve os impostos, mas você deve ao seu credor, não ao governo - e o credor também pode encerrar sua falta de pagamento.
