Empréstimos de ações normalmente ocupam a segunda posição de penhor.
Sua hipoteca e seu empréstimo de equidade home são acordos legais não relacionados, e em teoria você pode refinanciar qualquer um desses empréstimos sem que um tenha um impacto sobre o outro. No entanto, posições penhor complicar a equação, e você pode achar que você não tem escolha senão combinar seu empréstimo com sua hipoteca quando você refinanciar.
Conexões
Quando você toma um empréstimo à habitação, o seu credor garante o seu interesse em sua casa, colocando uma garantia sobre a propriedade. Se existem vários ônus, o lienholder com senioridade tem a primeira reivindicação em sua casa. Se você refinanciar sua hipoteca principal, seu credor de empréstimo de ações passa a ocupar a primeira posição porque esse empréstimo é anterior à nova hipoteca principal. Se a sua casa entrar em execução hipotecária, o mutuante do empréstimo terá o primeiro crédito sobre a venda da casa. Se a sua casa é vendida por menos do que o saldo dos dois empréstimos, o seu novo credor hipotecário primário pode sofrer uma perda.
Equidade
As taxas de juros são geralmente mais baixas em hipotecas primárias em parte porque o credor ocupa a primeira posição de penhor em sua casa. As chances são de que seu credor irá rejeitar sua proposta de refinanciamento, a menos que seu credor de ações concordar em assinar um acordo de subordinação. Este documento isenta o direito do credor da equidade de ocupar a primeira posição de penhor e significa que o seu novo empréstimo primário pode ocupar esse lugar. No entanto, seu emprestador de ações tem pouco a ganhar e muito a perder assinando tal contrato, portanto, os acordos de subordinação não são muito comuns.
Seguro de hipoteca privado
Se o seu credor se recusa a subordinar seu empréstimo à habitação, você pode pagar o empréstimo ou incluí-lo no refinanciamento. No entanto, rolando os dois empréstimos em um poderia custar caro. Seu credor pode exigir que você compre um seguro de hipoteca privada se o novo empréstimo exceder 80 por cento do valor de sua propriedade. Você não tem que comprar o PMI se os saldos combinados de sua hipoteca e empréstimo de ações lhe deixar com menos de 20 por cento de capital em sua casa, contanto que sua primeira hipoteca não exceda 80 por cento do valor de sua casa. O custo do PMI pode compensar qualquer economia de juros que você perceba como resultado da combinação de seus dois empréstimos.
Considerações
Você pode evitar dificuldades de PMI e subordinação se você refinanciar sua hipoteca principal existente com o seu credor de capital próprio. Antiguidade de ônus não será um problema desde que o mesmo credor ocupará a primeira e segunda posições de penhor. Não só isso, mas os custos de fechamento são muitas vezes definidos como uma porcentagem do seu montante do empréstimo. Isso significa que você reduz seus custos iniciais refinanciando apenas sua hipoteca principal em vez de ambos os seus empréstimos.
