Nos estados 27, os bancos têm o direito de contornar os tribunais e encerrar em uma casa não judicialmente. O processo não judicial é geralmente mais rápido do que um encerramento judicial porque o credor não precisa de permissão para vender. Em um encerramento não judicial, o banco nomeia um agente fiduciário terceirizado para lidar com todo o processo de leilão de execução hipotecária. O administrador inicialmente nomeado na escritura muitas vezes não é aquele que realiza a venda de encerramento. Um administrador pode mudar no encerramento, mas somente se o procedimento adequado for seguido.
Como funciona
Quando você compra uma casa, a propriedade é transferida para um documento conhecido como escritura. Nos estados não-judiciais, o ato de confiança é usado para garantir o empréstimo, em vez de uma hipoteca. O administrador mantém a posse da escritura até que o empréstimo seja satisfeito. Uma vez que o empréstimo é pago, o administrador emite uma ação de remessa que transfere a propriedade para você. O ato de confiança inclui uma cláusula de poder de venda que dá ao administrador o direito de vender a casa se você não pagar o empréstimo. O administrador organiza a venda e envia os recursos para o credor.
Membro substituto
Quando um administrador é nomeado, um administrador secundário é nomeado nos documentos apenas no caso do administrador original é incapaz ou sem vontade de realizar a tarefa. O administrador original não precisa renunciar para ser substituído pelo administrador substituto. Se o agente fiduciário secundário precisar se aproximar da chapa, uma substituição do fideicomissário deve ser registrada para formalizar a mudança. O administrador substituto deve ser nomeado antes que a execução da hipoteca seja iniciada e o Aviso de Audiência seja arquivado. O fiduciário substituto geralmente é especializado em execução de hipoteca e é nomeado especificamente para lidar com a venda. Embora o administrador substituto geralmente inicie o processo, não há restrições para quando um substituto nomeado pode assumir o controle.
Requisitos de Gravação
Uma substituição de documento fiduciário deve ser preenchida pelo credor e arquivada no escritório do registrador do condado onde a escritura de fideicomisso é arquivada. Os avisos devem ser enviados para qualquer pessoa com interesse na confiança, incluindo o proprietário. Se a casa for uma propriedade alugada, os inquilinos do proprietário também devem ser notificados. As informações registradas são registros públicos e podem ser visualizadas por qualquer pessoa que pesquisar o endereço da propriedade.
Seus direitos
O agente fiduciário original é tipicamente um terceiro neutro, mas às vezes o fiduciário é substituído por uma subsidiária do banco executor. Alguns estados têm leis especificando quem pode e não pode atuar como administrador. Por exemplo, no Texas, uma pessoa nomeada como fiduciária não pode ter outro papel além de vender a propriedade. Coletores de dívidas são excluídos de serem curadores.
Se você está enfrentando o encerramento, você pode querer entrar em contato com um conselheiro de encerramento HUD-aprovado. Esses conselheiros têm amplo conhecimento das leis estaduais e podem advogar em seu nome para ajudá-lo a evitar a exclusão. Um advogado pode rever o seu empréstimo e documentos de encerramento para garantir que tudo foi arquivado corretamente. Se o formulário de substituição do administrador não foi apresentado antes do início da execução, o encerramento pode ser declarado ilícito. O site do HUD (ver link em Recursos) também fornece recursos para evitar a exclusão, incluindo informações sobre programas de assistência jurídica.
