A típica hipoteca do século 21 é carregada pela frente: nos primeiros anos da hipoteca, a maior parte do pagamento mensal vai para pagar juros, e não o principal. Este conceito começou com a construção de sociedades - organizações semelhantes a uma poupança e empréstimo - e depois se espalhou para o setor comercial nos 1930s. Tem vantagens para os compradores de casas, mas os críticos do front-loading vêem isso como uma grande vitória para os bancos, mais do que para os compradores.
Pagamentos
Mesmo que o pagamento da hipoteca permaneça o mesmo durante a vida do empréstimo, o que você está pagando não o faz. O especialista em hipotecas Jack Guttentag diz em seu site, por exemplo, que um empréstimo de US $ 100,000, 6 por cento, 30 por ano tem um pagamento mensal de US $ 599.56. No início da hipoteca, $ 500 do pagamento vai para juros, então você está pagando menos de $ 100 do principal a cada mês. Somente depois de muitos anos de pagamentos você começa a pagar mais capital do que juros.
Razões
Críticos de hipotecas antecipadas dizem que são uma armadilha: impedindo você de pagar o principal rapidamente, o banco mantém um empréstimo maior, o que justifica cobrar-lhe mais juros. Guttentag argumenta que é uma matemática simples: você deve mais dinheiro quando começar a pagar do que você vai 20 anos depois, então é natural pagar mais juros. Se os credores usassem o front-loading para aumentar os lucros, ele diz, eles cobrariam taxas mais altas nas hipotecas de 15 anos porque os compradores pagam o principal mais rápido do que uma hipoteca de 30 anos. Em vez disso, as hipotecas de ano 15 são mais baratas.
Alternativas
Front-loading governa o mundo das hipotecas, mas não é a única maneira de estruturar uma hipoteca. Uma hipoteca somente de juros, por exemplo, dá a você vários anos de pagamentos baixos iniciais, porque eles não pagam nada do principal. Através dos 1920s, os pagamentos eram frequentemente juros apenas para o termo da hipoteca, seguido de um pagamento único no principal. Outra opção é pagar uma parte igual do principal a cada mês em cima dos juros devidos, mas isso faz com que os pagamentos mensais sejam maiores.
Mais principal
Se você achar que o front-loading não é bom, tente pagar mais do principal a cada mês. Pode ser algo tão pequeno quanto arredondar de US $ 643 para US $ 650 em cada cheque ou algo mais ambicioso, como pagar uma programação quinzenal. (26 pagamentos quinzenais somam 13 meses de pagamentos por ano, gerando um pagamento extra). Qualquer tática que você use, é importante trabalhar com seu banco para que o extra vá em direção ao principal, não mais interesse. Dessa forma, você corta seu interesse geral pela vida do empréstimo.
