O tio Sam quer ouvir sobre isso quando você vende sua casa.
Quando você vende sua casa, Tio Sam pode ser direito a parte do dinheiro. O que você usa o produto para, como pagar sua hipoteca atual, não importa para o Internal Revenue Service. Mesmo se você usar o último centavo que você recebe da venda para pagar sua hipoteca, você ainda deve impostos.
Calculando seu ganho
Seu ganho tributável de vender sua casa é igual à quantia realizada na venda menos base. Seu valor realizado é o preço de venda menos as despesas de venda, como as taxas do corretor irritante. Sua base ajustada em casa é a quantia que você pagou por ela, além de quaisquer melhorias que você tenha feito, menos quaisquer despesas com depreciação que você deduziu se você alugou a casa ou a usou para negócios. Por exemplo, se você pagou US $ 300.000 para comprar a casa, pagou US $ 50.000 para melhorias e levou US $ 10.000 em depreciação, sua base ajustada seria de US $ 340.000. Quando você vende a casa por US $ 385.000 e paga ao seu corretor US $ 5.000, seu ganho é US $ 40.000.
Exclusão de Residência Primária
O IRS permite que você exclua até US $ 250.000 de ganho de venda em casa se você possui e usou a casa como sua residência principal por dois dos últimos cinco anos. Os anos de posse e os anos não precisam ser consecutivos, nem mesmo nos mesmos anos. Por exemplo, se você aluga a casa por um ano, compre-a, viva nela por mais um ano, você satisfaz o teste de uso. Se você sair, mas espere mais um ano antes de vender, você encontra o teste de propriedade. Além disso, você não pode reivindicar a exclusão se tiver usado a exclusão nos últimos dois anos
Recapturando Depreciação
Se você reivindicar a depreciação de sua casa como um escritório em casa, o IRS não se esqueceu do deduções de depreciação que você reivindicou. Deduções de depreciação reduzem sua base em casa. Além disso, o ganho devido à depreciação não pode ser excluído da renda sob a exclusão da venda ao domicílio. Por exemplo, se você pagou US $ 150.000 para comprar sua casa, tirou US $ 10.000 de depreciação para seu escritório em casa por cinco anos e vendeu a casa por US $ 200.000, você teria US $ 60.000 de ganho. Se você se qualifica para a exclusão, você está limitado a excluir apenas os US $ 50.000 de ganho de capital porque os 10.000 dólares de depreciação não podem ser excluídos.
Taxas de impostos aplicáveis
Para os proprietários de sorte que conseguiram um lucro muito grande para Exclui tudo, a taxa de imposto sobre seus ganhos depende de quanto tempo você possuía a casa e se você tem alguma depreciação para recapturar. Primeiro, qualquer recaptura de depreciação é tributada em 25%, porque você já recebeu sua isenção fiscal para essa parte do ganho. Se você possuía a casa por um ano ou menos, seu ganho está sujeito a taxas de imposto de renda comum. Se você possuiu a casa por mais de um ano, o ganho está sujeito às menores taxas de imposto sobre ganhos de capital. (Tópico 409) Se você jogar suas cartas corretamente, você pode acabar com um ganho considerável que é completamente isento de impostos, ou pelo menos na maior parte sujeito às menores taxas de ganhos de capital.