O "choque de pagamento" em uma opção ARM pode ser um desafio.
Você não precisa ser uma Wall Street financista a apostar no futuro das taxas de juros. Uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, permite que você faça isso no conforto da sua casa. Na verdade, sua casa representa sua aposta. Mas, embora pegar um ARM convencional seja como jogar uma máquina caça-níqueis - às vezes você vence, às vezes perde - entrar em uma "opção" ARM pode ser como apostar tudo em uma mão de pôquer com apenas 2s.
ARM Basics
Um empréstimo residencial tradicional tem uma taxa de juros fixa, o que significa que a taxa nunca muda, então seu pagamento mensal é previsível. Com uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa (e o valor do seu pagamento) pode subir ou cair dependendo da direção geral das taxas de juros na economia. Para atrair os tomadores de empréstimos, os ARMs geralmente começam com uma baixa taxa de juros introdutória, chamada "teaser", que é boa por um determinado período de tempo antes de subir para uma taxa baseada no mercado. Em seguida, a taxa de juros é ajustada em intervalos regulares, geralmente uma vez por ano, e seu pagamento se ajusta a ela. O empréstimo tipicamente limita o quanto a taxa pode subir ou cair em qualquer ajuste particular, bem como ao longo da vida do empréstimo.
ARM Convencional
A definição que você acabou de ler resume a hipoteca convencional de taxa ajustável. . A maioria dos ARMs convencionais tem um prazo de 15 ou 30 anos. Sempre que a taxa se ajusta, o credor recalcula seu pagamento para que você permaneça no caminho certo para que o empréstimo seja pago no final desses 15 ou 30 anos. Os credores referem-se a esses pagamentos como "totalmente amortizáveis". Lembre-se desse termo, porque ele se torna especialmente importante ao discutir a opção ARMs.
Opção ARM
O que torna a opção ARM diferente é - como você provavelmente deduziu - a "opção". A cada mês, o credor oferece uma opção de pagamentos: um que seja totalmente amortizado em 30 anos; aquele que amortiza integralmente ao longo de 15 anos; um pagamento somente de juros; e um "pagamento mínimo". Com as opções totalmente amortizantes, cada pagamento inclui juros e principal, então você está pagando o que deve e permanecendo no caminho certo para pagar a coisa toda. Com a opção somente interesse, você paga apenas os juros acumulados no último mês. Você não paga o principal do empréstimo, então você não está mais perto de pagar o empréstimo, mas também não está ficando para trás. O pagamento mínimo, no entanto, é um pagamento somente de juros com base na taxa teaser inicial e não na taxa de juros atual (mais alta). O que isso significa é que você não está apenas pagando o principal, nem pagando todos os juros que está acumulando. O juro não pago é então adicionado ao saldo do empréstimo em si. O termo técnico para isso é "amortização negativa". O termo não tão técnico é "areia movediça financeira".
Choque de pagamento
Uma ARM opcional pode fazer sentido para pessoas financeiramente disciplinadas que precisam de flexibilidade - aquelas com rendimentos irregulares, como vendedores comissionados ou contratados que trabalham apenas sazonalmente . Eles poderiam fazer os pagamentos mínimos ou somente juros quando o dinheiro está apertado, e depois pagar mais quando recebem dinheiro. No entanto, muitas pessoas optaram por ARMs de opção simplesmente porque foram seduzidos por esse pagamento mínimo baixo. O problema é que o mínimo não fica tão baixo assim para sempre. Depois de um ano, o mínimo vai subir. A opção típica ARM limita o aumento anual em 7,5%. Mas existem duas grandes exceções. A primeira é que a cada cinco ou dez anos, dependendo do empréstimo, o pagamento mínimo é redefinido ou "reformulado" para um valor totalmente amortizável. A segunda exceção é que quando a amortização negativa empurra o saldo do empréstimo para um determinado valor pré-especificado - digamos, 115% do empréstimo original - o pagamento mínimo também é revertido para um valor totalmente amortizável. A mudança pode ser - e geralmente é - enorme. Há um nome para isso: choque de pagamento.
Não mais uma opção?
De acordo com Jack Guttentag, um professor de finanças aposentado que dirige o site The Mortgage Professor, o choque de opções de pagamento da ARM provou ser mais do que muitos proprietários poderiam pagar. Isso levou a taxas de inadimplência tão altas nos ARMs de opção que esses empréstimos praticamente desapareceram do mercado por volta de 2008. A partir de 2012, eles não retornaram, mas nenhum regulamento impede que os emprestadores os ofereçam novamente, se assim o escolherem.
