Vender uma segunda casa pode aumentar sua conta de impostos.
Se você está vendendo uma segunda casa porque quer comprar uma outra ou precisa de dinheiro por outras razões, o Tio Sam vai querer um pedaço de qualquer lucro que você fizer. No entanto, seu ganho de capital tributável é geralmente muito menor que seu preço de venda, e saber como as várias exclusões funcionam garante que você não compartilhe mais do que o governo.
Calculando Ganhos
Quando você vende seu segundo em casa, você tem que descobrir o seu ganho com base na sua receita líquida. Sua base é tipicamente o que você pagou para adquiri-lo - incluindo certas taxas, como taxas de transferência ou taxas de gravação. Se você recebeu como um presente, você geralmente tem a mesma base que a pessoa que deu a você. Se você herdou, sua base é o valor da casa quando a pessoa morreu. Mas você pode aumentar sua base pelo custo de melhorias em sua casa. Por exemplo, se você gastar US $ 15.000 para adicionar uma garagem, isso adicionará US $ 15.000 à sua base. Sua renda líquida da venda é igual ao seu preço de venda menos os custos da venda, como as taxas de seu corretor e suas taxas legais. Em seguida, subtraia sua base de sua receita líquida para calcular seus ganhos de capital.
Exclusão de Residência Primária
A Receita Federal oferece uma exclusão de residência principal que permite que você imponha US $ 250.000 em ganhos com a venda de sua casa. É menos provável, mas ainda possível, que se aplique a uma segunda casa. Para se qualificar, você deve ter possuído sua casa por dois dos últimos cinco anos e usado como sua casa principal por dois dos últimos cinco anos. Embora os dois anos para cada teste frequentemente se sobreponham, eles não precisam se qualificar. Por exemplo, digamos que você alugou uma casa por um ano antes de comprá-la e depois morou nela como sua casa principal por mais um ano. Esses dois anos satisfazem o teste de uso. Então, se você usou isso como uma segunda casa por um ano, você também satisfaz o teste de propriedade, então você se qualificaria para excluir até $ 250.000 do ganho.
Ganhos de classificação
Seus ganhos de vender sua segunda casa contar como ganhos de capital de longo prazo, desde que você tenha a casa por mais de um ano, caso em que você vai pagar as menores taxas de ganhos de capital. No entanto, se você possuía a casa por menos de um ano, ela conta como um ganho de capital de curto prazo, que é tributado de acordo com suas alíquotas normais de imposto de renda. De qualquer forma, se sua renda exceder o limite para o seu status de arquivamento, os ganhos também são afetados pelo imposto de renda de investimento líquido, que acrescenta um imposto de 3,8%. A partir de 2013, os limites de renda são de US $ 250.000 se você for um arquivista ou uma viúva ou viúvo qualificado; US $ 200.000 se você for solteiro ou chefe de família; ou $ 125.000 se você for casado arquivando separadamente
Nenhuma perda de perda
Se você usou a propriedade como uma segunda casa, ela conta como propriedade pessoal em vez de propriedade de investimento. A desvantagem dessa classificação é que o Tio Sam não permite que você salve perdas em propriedade pessoal sobre seus impostos. Por exemplo, digamos que sua base para a segunda casa foi de US $ 200.000, mas o mercado foi para o sul e sua receita líquida da venda foi de US $ 170.000. Mesmo que você tenha percebido uma perda de US $ 30.000, você não pode reivindicar essa perda em seus impostos.
