A EGI considera as vagas
Quando você está olhando para uma propriedade de investimento, a receita que pode, ou deveria, gerar é quase mais importante do que o ativo físico. Afinal, você não está comprando para ocupar - você está comprando para ter lucro. Enquanto muitos investidores se concentram na receita operacional líquida, os números de renda bruta que entram na NOI podem dizer muito sobre o desempenho da propriedade e seu potencial.
Receita Bruta Programada
A receita bruta programada de uma propriedade, ou SGI , representa a maior coleta de renda possível para a propriedade em sua condição atual. Para calcular o SGI, some todos os aluguéis mensais para espaços ocupados e multiplique-os por 12 para anualizá-los. Para espaços vagos, calcule para o que eles devem alugar no mercado atual, multiplique esses aluguéis por 12 para anualizá-los e adicioná-los. Por fim, adicione todos os outros rendimentos diversos que sua propriedade ganha. Esses três fatores - renda real mais o aluguel potencial de espaços vagos e outras receitas - compõem o SGI.
Renda Bruta Efetiva
A renda bruta efetiva, ou EGI, representa o que uma propriedade é real ou efetivamente. ganhando. Normalmente, você pega o SGI e subtrai um fator de vacância e cobrança. Para prédios com vagas, você deve subtrair o aluguel potencial adicionado. Para prédios completos, você considera um fator para compensar o potencial de vacância ao longo do ano ou o fato de não conseguir coletar todos os imóveis. aluguéis que você espera. Embora os fatores de vacância possam variar, subtrair 5% de seu SGI é uma boa regra geral
Exemplo de SGI / EGI
Em seis pessoas com cinco unidades ocupadas em um aluguel de mercado de US $ 700 por mês e uma unidade livre , o SGI seria de US $ 50.400. Os US $ 50.400 são provenientes dos US $ 3.500 por mês em cobranças e os US $ 700 mensais em aluguel pela unidade vaga multiplicada por 12. Subtraia os $ 8.400 em aluguel estimado da vaga da SGI para encontrar o EGI de $ 42.000.
Usando a SGI e EGI
O EGI é útil porque é a base para a receita operacional líquida, que é usada na avaliação de edifícios. No entanto, você pode usar a diferença entre o SGI e o EGI para avaliar o potencial de crescimento da renda de um edifício. Se o EGI e o SGI do prédio estiverem relativamente próximos, geralmente significa que a propriedade tem aluguéis e ocupação fortes, o que pode significar que você não tem muitas oportunidades de aumentar a renda da propriedade. No entanto, se houver uma lacuna significativa entre eles, isso pode indicar uma oportunidade para você preencher unidades ou aumentar as taxas de aluguel para os níveis de mercado.
