1031 bolsas permitem que você venda imóveis para alugar sem pagar impostos.
Vender imóveis para aluguel com fins lucrativos pode ser uma experiência de tributação. Seus lucros acima do que você originalmente pagou pela propriedade estão sujeitos a impostos sobre ganhos de capital, enquanto qualquer depreciação que você reivindicou será recapturada a uma alíquota de 25%. No entanto, se você planeja usar os recursos de sua venda para comprar mais imóveis, você pode estruturar toda a transação como uma seção 1031 de câmbio com imposto diferido. Em uma troca de 1031, você adia todos os seus impostos até que algum dia você venda seu imóvel por dinheiro, em vez de trocá-lo por mais imóveis. Para maximizar o benefício da troca 1031, você deve começar cedo. Na verdade, é melhor ter sua estrutura de troca 1031 em vigor antes de colocar o prédio que você está vendendo sob contrato com um comprador.
Contrate um facilitador de intercâmbio 1031, chamado de intermediário qualificado ou QI. Para tornar sua troca legal, o Internal Revenue Service exige que você tenha um intermediário de terceiros para manter todo o dinheiro da venda de sua propriedade. Se o seu intermediário não está no lugar antes do dinheiro começar a mudar de mãos, você poderia ter que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre ele. A indústria de QI não é regulamentada, por isso certifique-se de escolher uma boa. Seu advogado ou contador deve ser capaz de recomendar um intermediário respeitável.
Insira um idioma especial, disponível em seu QI, no seu contrato de compra quando encontrar um comprador. A linguagem informa o comprador que você pretende fazer uma troca de 1031 e os vincula para apoiá-lo em sua troca, executando a documentação especial que seu intermediário qualificado exigirá. Ele também os protege da responsabilidade por sua decisão de fazer uma troca.
Procure por propriedades de substituição antes que sua venda seja fechada. O IRS só lhe dará 45 dias após o fechamento da sua propriedade para enviar uma lista de um número limitado de propriedades que você deseja comprar ao seu intermediário. Se você não enviar a lista, não poderá fazer uma troca. Se você enviar a lista muito tarde ou se a propriedade que deseja comprar não estiver na lista, você também não poderá trocar.
Identifique as propriedades que exigirão que você gaste todas as suas receitas com a venda e pelo menos uma hipoteca tão grande quanto a propriedade que você está vendendo. Se você não gastar todo o seu dinheiro e pagar a mesma dívida que tinha antes, o IRS cobrará da diferença, chamada boot.
Envie sua lista de identificação ao seu intermediário no prazo de 45 dias sua venda fecha. O IRS permite que você escolha três métodos de identificação diferentes. Sob a regra das três propriedades, você pode listar três propriedades e comprar uma, duas ou todas elas. Como alternativa, você pode usar a regra de 200 por cento e listar quantas propriedades desejar e comprar quantas ou quantas forem necessárias, contanto que todas as propriedades da lista não correspondam a mais que o dobro do valor das propriedades. propriedade que você está vendendo. Finalmente, você também pode optar por usar a regra de 95 por cento. Essa regra permite listar quantas propriedades você desejar, desde que você compre propriedades suficientes na lista para corresponder a pelo menos 95% do valor total.
Feche sua propriedade substituta dentro de 180 dias ou menos da venda da sua propriedade anterior. No momento, o QI usará o dinheiro que estava retendo da venda para comprar a nova propriedade e transferi-la para você.
Dica
- Suas mais-valias são calculadas com base na sua base de custo ajustada, não na sua compra. preço. Para encontrar sua base de custo ajustada, adicione seu preço de compra, os custos de fechamento que você pagou quando comprou a propriedade e o custo de quaisquer melhorias que você fez na propriedade juntos. Se o seu preço de venda líquido não for mais do que a sua base de custo ajustado, você não deve impostos sobre ganhos de capital.
