O ganho de capital é o seu lucro tributável na venda de propriedades de investimento.
Quando você vende uma propriedade de investimento, como um duplex, o Tio Sam te cobra do seu ganho de capital. Esse ganho é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra com alguns ajustes para vários custos. Em algumas transações imobiliárias, um comprador torna-se responsável por uma hipoteca existente em uma propriedade. Se isso ocorrer quando você comprar ou vender sua propriedade alugada, você deve incluir o valor do empréstimo no seu cálculo de ganho de capital. Se você pagar sua hipoteca quando vender sua propriedade de investimento, o empréstimo não afetará seu ganho de capital.
Adicione todos os custos de fechamento pagos quando comprou a propriedade de investimento. Tais custos podem incluir comissões, taxas de título ou honorários advocatícios. Exclua todos os custos para obter uma nova hipoteca, como pontos. Por exemplo, suponha que você pagou US $ 10.000 em comissões e US $ 2.500 em outros custos de fechamento. Adicione US $ 10.000 e US $ 2.500 para obter US $ 12.500.
Adicione o resultado da Etapa 1 ao valor pago pela propriedade. Se você assumiu uma hipoteca existente na propriedade, adicione o valor do empréstimo ao resultado desta etapa. Se você obteve um novo empréstimo para comprar o imóvel, não adicione o valor do empréstimo. Neste exemplo, suponha que você pagou US $ 100.000 em dinheiro e assumiu uma hipoteca existente de US $ 600.000 na propriedade. Acrescente US $ 12.500, US $ 100.000 e US $ 600.000 para obter US $ 712.500.
Descubra a depreciação total que você tirou na propriedade e o valor total gasto em melhorias de capital em seus registros. A depreciação é uma dedução fiscal para compensar o desgaste. Uma melhoria de capital é um acréscimo permanente que aumenta o valor da propriedade ou prolonga sua vida útil. Essas melhorias podem incluir um novo quarto ou garagem. Neste exemplo, suponha que você tomou uma depreciação total de US $ 200.000 e gastou US $ 15.000 em melhorias de capital.
Adicione as melhorias de capital totais e subtraia a depreciação total do resultado da Etapa 2 para calcular sua base ajustada. Neste exemplo, adicione US $ 15.000 a US $ 712.500 para obter US $ 727.500. Subtraia US $ 200.000 de US $ 727.500 para obter uma base ajustada de US $ 527.500.
Subtraia os custos de fechamento pagos ao vender a propriedade do total de dinheiro que você recebeu do comprador. Se o comprador assumiu a hipoteca existente na propriedade, adicione o valor do empréstimo ao resultado desta etapa. Neste exemplo, suponha que você pagou US $ 10.000 em custos de fechamento, recebeu US $ 300.000 em dinheiro do comprador e transferiu uma hipoteca de US $ 500.000 para o comprador. Subtraia US $ 10.000 de US $ 300.000 para obter US $ 290.000. Acrescente US $ 290.000 e US $ 500.000 para obter US $ 790.000.
Subtraia sua base ajustada na Etapa 4 do resultado da Etapa 5 para calcular seu ganho de capital. Um resultado negativo representa uma perda de capital. Concluindo o exemplo, subtraia $ 527.500 de $ 790.000 para obter um ganho de capital de $ 262.500. Esta é a parte tributável da sua venda. Seu imposto específico sobre esse valor depende de vários outros fatores.
