A execução duma hipoteca é mais rápida e fácil com um ato de confiança.
Quando um tomador toma um empréstimo hipotecário, o credor pede que ele assine um empréstimo. escritura de hipoteca ou escritura de confiança. Ambos os tipos de escritura evidenciam a dívida. Ambos criam um penhor sobre imóveis e ambos normalmente são registrados no escritório de registros do condado, que notifica o público sobre o penhor. A principal diferença diz respeito ao encerramento. Nos estados em que os atos de confiança são costumeiros, os credores podem encerrar sem envolver os tribunais
Três Pessoas no Relacionamento
Uma hipoteca é assinada por duas partes: o mutuário e o credor. Uma ação fiduciária, por outro lado, envolve três. Sob este último arranjo, o mutuário transfere seu título para um administrador independente. Uma empresa de título, empresa de depósito ou a função de fiduciário do banco de empréstimos normalmente cumpre essa função. O agente fiduciário detém o título até que o empréstimo seja liquidado, momento em que o agente fiduciário o transfere de volta para o mutuário. Se o devedor inadimplir - por exemplo, ele fica para trás com pagamentos ou viola as condições da hipoteca - o administrador pode executar em favor do credor.
Execução judicial
Um credor com uma hipoteca tradicional inicia o processo de execução arquivando uma ação judicial. O processo descreve a dívida e pede ao tribunal uma ordem que permita ao credor forçar a venda da casa. Se o credor for bem sucedido, o tribunal ordena a venda de um xerife. Na maioria dos estados, o título vai para o maior lance. No entanto, o mutuário mantém o direito de resgate. Isso permite que o mutuário pague o título e retome seu título. Dependendo de onde ela mora, o mutuário pode ter o direito de resgatar sua casa por vários anos após a venda do xerife.
Forjamento não judicial
Um credor que detenha um título de confiança pode encerrar sem ir a tribunal usando um processo chamado Execução não judiciária. O credor inicia o processo emitindo um aviso padrão. Lei estadual regula o serviço do aviso e dá ao mutuário um certo período de tempo para trazer a corrente de empréstimo, normalmente em torno de 90 dias. Se o mutuário não corrigir a inadimplência, a propriedade irá diretamente para o leilão. O maior lance ganha. Se ninguém mais lances, o credor tem título
Parar o processo de encerramento
Geralmente, o mutuário tem até a venda de encerramento para trazer o empréstimo atual e "curar" o padrão. Isso interrompe o processo de encerramento. Se o mutuário não concordar com o aviso padrão, ele deve entrar com uma ação contra o credor. Assim, no encerramento não judicial, cabe ao mutuário o ônus de iniciar uma ação judicial; o encerramento não pode ser interrompido de qualquer outra forma. Uma vez que a venda ocorre, o mutuário não tem direito de resgate e nenhuma segunda chance para pagar o empréstimo.
Credor Perde a Deficiência
Enquanto o encerramento não judiciário oferece ao credor um processo de execução de hipotecas mais rápido e mais barato com um resultado mais claro, credor que usa execução não judicial perde seu direito a um julgamento de deficiência contra o mutuário. Isso significa que se a casa vender em leilão por um preço menor do que o valor da dívida, o credor deve amortizar o déficit. Execução judicial, por outro lado, permite que o credor processe o mutuário por qualquer déficit.
