Como Fatorar A Depreciação Na Compra De Um Apartamento?

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A depreciação pode impulsionar os retornos de investimento de seu prédio de apartamentos.

Se você e seu parceiro estiverem pensando em comprar um prédio para investimento, pode fatorar os benefícios da depreciação em sua decisão de investimento. Despesa de depreciação anual é uma parte do custo da propriedade que o Internal Revenue Service permite deduzir anualmente. Essa dedução reduz seus impostos de renda e aumenta o fluxo de caixa após a dedução da propriedade de investimento.

Estimativa da depreciação

A dedução anual da depreciação de um edifício de apartamentos é igual ao custo total da propriedade menos o valor da terra dividido por 27,5. O IRS não permite que você deprecie a terra. Por exemplo, suponha que você planeje comprar um prédio de apartamentos por US $ 925.000, o que inclui um valor estimado de US $ 100.000. A depreciação anual do apartamento seria de US $ 925.000 menos US $ 100.000, dividido por 27,5, o que equivale a US $ 30.000. Isso significa que você pode deduzir US $ 30.000 anuais da receita da propriedade para reduzir seus impostos.

Receita operacional líquida

A receita operacional líquida é o lucro anual gerado por uma propriedade de investimento antes de contabilizar pagamentos de empréstimos ou impostos. O NOI é igual ao rendimento de locação anual estimado menos as despesas operacionais anuais estimadas, que incluem itens como impostos sobre propriedades, utilidades e custos de manutenção. Por exemplo, suponha que seu prédio de apartamentos gere $ 200.000 em renda e tenha $ 90.000 em despesas operacionais. Seu NOI seria de US $ 200.000 menos US $ 90.000, o que equivale a US $ 110.000.

Estimando o imposto de renda

O lucro tributável de um prédio de apartamentos é igual ao NOI menos os juros de empréstimos menos depreciação. Despesa anual de imposto é igual ao lucro tributável multiplicado pela sua taxa de imposto. Por exemplo, suponha que você estima que terá US $ 110.000 em NOI, US $ 40.000 em despesas com juros anuais, US $ 30.000 em depreciação e uma taxa de imposto de 30%. O rendimento tributável do seu apartamento seria de US $ 110.000 menos US $ 40.000 menos US $ 30.000, o que equivale a US $ 40.000. Sua despesa de imposto de renda seria de US $ 40.000 multiplicada por 30%, ou 0,3, o que equivale a US $ 12.000.

Fluxo de caixa pós-imposto

Fluxo de caixa pós-imposto é o dinheiro que você guarda anualmente após pagar todas as despesas e impostos. O fluxo de caixa após impostos é igual a NOI menos pagamentos de empréstimos - incluindo principal e juros - menos a despesa com impostos. Usando os números do exemplo anterior, se você espera pagamentos anuais de US $ 50.000, seu fluxo de caixa será de US $ 110.000 menos US $ 50.000 menos US $ 12.000, o que equivale a US $ 48.000.

Considerações

Conhecer os efeitos da depreciação pode ajudar você determina se um prédio de apartamentos gerará fluxo de caixa suficiente para atender ao seu objetivo de investimento. Por exemplo, se você precisar de uma propriedade de investimento para gerar pelo menos US $ 45.000 em fluxo de caixa anual após impostos, os benefícios da depreciação ajudariam a propriedade do exemplo anterior a atender a esse aspecto de seus critérios. Sem depreciação, sua despesa de imposto de renda no exemplo seria maior e seu fluxo de caixa pós-imposto não atingiria seu objetivo.