Um leilão de pré-encerramento raramente resulta em licitações, ea propriedade acaba no encerramento.
Lenders tomar várias medidas legais para recuperar uma casa quando um mutuário padrões em uma hipoteca. Um credor priva o mutuário dos seus direitos de propriedade através de execução hipotecária, apropriando-se da propriedade e vendendo-a para recuperar as suas perdas, custos legais e facturas relacionadas não pagas. Pré-encerramento descreve o estágio que conduz até o encerramento, durante o qual o vendedor ou credor pode tentar vender a casa para recuperar o máximo de dinheiro possível.
Leilões
O período de pré-encerramento começa quando o credor arquivos um encerramento ação judicial com os tribunais ou um aviso de inadimplência, que é registro público. Dependendo do protocolo de encerramento no estado onde a casa está localizada, o período de pré-encerramento pode durar vários meses ou anos. Pré-encerramento pode começar com 90 dias a vários meses de pagamentos perdidos - mais uma vez, dependendo do estado. Os postos credor a data em que pretende vender a propriedade para o maior lance através de leilão público ou venda trustee.
Considerações
A maioria dos leilões de encerramento não resultam em propostas, de acordo com a ABC Real Estate. Os investidores geralmente não pagam o valor total do empréstimo em pré-execuções porque eles valem muito menos. As casas acabam em leilão porque o mutuário não podia vendê-lo por dinheiro suficiente para pagar o banco para começar. Os investidores que fizerem lances em leilões devem ter o dinheiro em mãos na forma de um cheque administrativo. Eles compram casas "vista invisível" e "como está", sem ter inspecionado a casa de interior e sem reparos ou uma garantia para a sua condição.
Venda pré-encerramento
Quando um mutuário inadimplente eo credor não conseguem elaborar um plano de reembolso, o credor pode permitir uma venda a descoberto como último recurso. Em vez de arcar com as despesas de execução hipotecária - cerca de 25% do valor do empréstimo -, o credor concorda em dar um golpe no empréstimo em sua fase de pré-execução. É geralmente mais barato e mais eficiente para o credor para permitir uma venda a descoberto, também conhecida como uma venda pré-encerramento. O vendedor lista da casa e permanece na sua posse, enquanto ele tenta recuperar o máximo do montante do empréstimo possível para que o credor irá deixá-lo fora do gancho para a dívida.
Venda de Pós-Foreclosure
Quando o credor não consegue vender a casa em um leilão pré-encerramento para recuperar a dívida, a posse reverte para o credor, completando o processo de encerramento. Uma vez possuído pelo credor, a propriedade é considerada imóvel pertencente ao banco, ou REO. Foreclosure extingue a dívida hipotecária, acumulou juros e honorários advocatícios para o mutuário e torna-se uma marca negra em seu histórico de crédito. Os credores têm um departamento ou contratam uma empresa terceirizada para gerenciar seu estoque REO e vendê-lo. Os credores tentam recuperar o máximo de suas perdas possíveis em REOs e podem ou não fazer reparos para tornar as casas mais comercializáveis.
